不动产执行过程中，承租人的权利保障与救济措施
The following article is from 国双法律实践 Author 牛蒙
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不动产作为强制执行程序中法院处置的重要财产形式，对其有效处置不仅有利于保障申请执行人的权益，更有利于解决执行难。然而，在实践中，为了发挥不动产的经济价值，被执行人将不动产对外出租的情形较为常见。因此，在不动产的执行过程中，就必须平衡申请执行人、被执行人以及承租人的利益。
在本文中，笔者主要通过案件检索、整理及归纳等方法，尝试对不动产承租人在执行程序中的权利与救济途径相关问题进行梳理与分析。
”
文丨牛蒙 国双律师事务所业务合伙人
来源 | 国双法律实践
01.
承租人没有接到司法拍卖通知，能否以优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖？
我们发现在大量司法案例中，承租人在主张优先购买权受到侵害并要求法院撤销拍卖时，往往是以自己没有收到法院有效通知为由。对于这一类承租人的请求，大部分观点都认为：法院未将拍卖事宜通知房屋承租人不能构成撤销司法拍卖的事由。
首先，虽然根据《民法典》第七百二十六条的规定，出租人在出卖租赁房屋时，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是承租人的优先购买权受到侵害时，并不当然地意味着承租人有权撤销出租人与善意买受人之间的购房合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条亦明确规定：
“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
参照这一司法解释，在司法拍卖中，即使出现了涉案房屋承租人没有收到司法拍卖通知的情形，承租人也没有权利主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖。
其次，在司法实践中，最高院亦在多个案例中明确了上述观点。 在（2020）最高法执监171号案件中，最高院认为，房屋承租人的优先购买权是债权性质的优先购买权。当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。同样的，在执行程序中，房屋承租人仅以没有收到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持【其他参考案例：（2020）最高法执监183号、（2018）最高法执监394号）】。
最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条中，明确规定了当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的几种情形。其中包含了“法院未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的情形”。但这一条的规定并不包含“未专门通知承租人（优先购买权人）”的情况。而在司法实践中，承租人在异议中“扩大解释”该条款中的“公告”，并据此提出撤销拍卖的主张，亦不会得到法院的支持。
02.
执行程序中，承租人可否基于租赁关系主张阻却人民法院对案涉房产的评估、拍卖？
这一问题实质上涉及到了执行异议的权利基础和救济途径问题。房屋承租人基于与房主之间的租赁合同，主要获得了房屋使用权以及在同等条件下对于房屋的优先购买权。而基于这两个权利，承租人实际上是无权阻却法院对案涉房产进行评估和拍卖的。
在（2019）最高法执监303号案件中，异议人作为案涉土地的租赁权人主张案涉土地及地上厂房进行评估、拍卖将损害其合法使用权，请求法院终止评估、拍卖行为。在该案中，最高院就在认定部分清楚详细地厘清了承租人在执行异议中权利主张基础以及途径。可简单归纳如下：
1. 不动产承租人基于租赁关系享有的主要权利包括对其承租的不动产的占有、使用、收益权利及同等条件下的优先购买权。
2. 订立抵押合同前已取得出租财产的承租人、人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用其承租的不动产的承租人有权基于租赁关系继续占有、使用该出租标的。
3. 基于在先的租赁关系，租赁权人也仅能主张阻却对案涉房产的交付及同等条件下的优先购买权，而不能主张阻却人民法院对案涉房产的评估、拍卖行为。
该案的认定实际上清晰地说明了法院之所以不支持承租人阻却对案涉房屋的评估拍卖是因为：
1. 在案涉房屋的评估或者拍卖阶段，法院的行为实际上不会损害承租人的合法居住权。
2. 之后案涉房屋的交付若是涉及到了租赁权人的居住权问题，租赁权人仍可以依据《民事诉讼法》第234条（原第227条）向法院提出关于执行标的的异议。
03.
承租人可否依据租赁合同阻却案涉房屋的交付？
笔者通过案例检索发现，在案外人基于租赁权提出的执行异议中，该问题的比例是最多的。笔者通过使用“阻止向受让人移交占有被执行的不动产”等关键词进行检索，查询到近五年内有3480件与承租人阻却案涉房屋交付有关的案例，法院驳回异议申请人申请的多达75%左右。根据查询，北京各级法院审理的类似案件量为188件，位居全国各地法院审理此类案件的榜首。
基于对检索到的案件进行阅读和分析后，笔者发现，在这一类案件中，虽然事实情况纷繁复杂，但司法实践中已经形成了较为清晰和统一的认定标准。承租人只有在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十一条的规定，即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的”，阻止交付的异议才能成立。对于存在抵押的不动产，还需在满足以下条件的情况下，主张阻止交付，法院才会支持：
1. 在租赁物被抵押之前，承租人已与被执行人签订了合法有效的租赁合同并已按约支付租金；
2. 在租赁物被抵押之前，承租人实际占有使用租赁物。
那么针对上述条件是否满足，承租人通常需要提交以下证据证明：
1. 签署在先的有效租赁合同；
2. 租金的依约支付记录（银行转账记录等）；
3. 租赁房屋若作为经营使用，承租人应当提交时间在先的相应工商登记材料以及经营证据；
4. 租赁房屋若作为生活使用，承租人应当提交其居住在先的证明材料，比如对于租赁房屋的装修、维修支出、物业费、电费等的发票及收据等。
在（2022）京01执异10号案件中，北京市第一中级人民法院认定：承租人在案涉不动产内开展教育教学活动、进行修建学生宿舍楼、改造学生食堂、装修教学楼等建筑活动均可以证明其实际占有使用租赁物。
同样的，在（2019）京执复160号案件中，北京市高级人民法院对于承租人提交的相关物业费、电费等的发票及收据进行了调查核实，进而基于这些证据的真实性认定承租人的租赁权足以排除法院腾退措施。
同时，法院在审查承租人证据时也会基于同区域租金水平、商业常理和习惯进行甄别。在（2019）粤5321执异1号案件中，广东省新兴县人民法院就认定异议人提供的租赁合同以及收据均违背常理和正常的市场交易习惯，不能排除异议人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租涉案房产，阻却执行的可能性。法院因此没有认可异议人主张的租赁关系。
同样的，在（2018）京0102执异100号案件中，北京东城区人民法院以大额租金一次性支付、案外人与被执行人存在合作经营关系等因素，对异议人主张的租赁关系不予认可。
另外，参考江苏省高级人民法院制定的《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引》中规定可知，法院在认定租赁关系真实性的问题上会重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：
1. 租赁合同的订立时间；
2. 租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；
3. 租金支付是否违反常理；
4. 是否办理房屋租赁登记备案手续；
5. 是否存在名为租赁实为借贷情形；
6. 租赁房屋是否实际转移占有使用；
7. 是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。
04.
涉不动产承租人权益的其他问题
在对于案例检索中，除了上述常见的主要问题外，笔者还发现了以下具有参考价值的问题。
1. 作为同案被执行人之一，可否通过执行异议程序对另一被执行人的财产主张享有租赁权利？
不可以。
在（2019）最高法执复29号案件中，就出现了被执行人与案外人身份的竞合问题。作为同案的被执行人之一，异议人同时是另一被执行人名下房地产的承租人。在该案中，最高院明确了：承租人作为负有连带清偿责任的被执行人，其主张的相关权利可以在执行后通过另行诉讼等方式进行救济。该异议人并非案外人，其名下的财产和财产性权益均属于应执行的责任财产，故其提出案外人异议的主体不适格。
2. 被执行房屋的承租人认为执行行为错误能否提案外人执行异议之诉？
不可以。
最高人民法院在（2020）最高法民申572号案中认为：“当事人因违法执行或不当执行，导致权益受到侵害时，根据不同情况，救济途径分为程序和实体两种，即根据民事诉讼法第二百二十五条提出执行行为异议，或根据民事诉讼法第二百二十七条，对执行标的提出排除执行的异议。执行行为异议的目的在于将违反法律规定的执行行为予以更正或撤销，并不以排除执行为必要。”
据此，最高院在该案中认定无论是承租人在案件中关于执行法院没有附带租期的拍卖行为违法的主张，还是其要求执行法院确认其优先购买权的请求，均是针对执行过程中的拍卖行为，诉讼目的是变更、纠正执行行为，而非以享有租赁权为由请求排除对案涉房屋的执行措施。
因此，承租人所提执行异议系执行行为异议，应依据民事诉讼法第二百二十五条提出异议，如被驳回，可向上一级人民法院申请复议，不能依据民事诉讼法第二百二十七条，提起案外人执行异议之诉。由此案例也说明，只有针对以享有租赁权为由请求排除对案涉房屋的执行措施时，才适用案外人执行异议以及异议之诉程序救济，对于执行行为错误，应适用执行异议复议程序救济。
3. 续租日在抵押权设置日或法院查封之后的，承租人是否依然有权利主张租赁权阻却执行？
首先，经过案例检索发现，大部分法院认为对于在法院查封之后再签订的续租合同，是不能对抗司法拍卖程序的。法院通常会对在后签署的租赁关系进行涤除。
在（2021）鲁02执异796号案中，青岛市中级人民法院认定异议人和被执行人再次签订租赁合同的民事法律行为，应视为双方对案涉房产的租赁关系达成了新的合意，属于新的民事法律行为。再次续签租赁合同在案涉房产查封之后，因此不能排除强制执行。
厦门市思明区人民法院在（2020）闽0203执异220号案件中也同样认定：“案外人主张与被执行人就案涉房产续签了租赁合同，并据此要求继续承租，但该租赁合同续签时间在案涉房产被本案查封之后，依法不能对抗申请执行人债权的实现。”
而对于续租日在抵押权登记日之后的情形，笔者发现了不同的法院存在不同的观点。
上海市金山区人民法院在（2020）沪0116执异90号案件中认为，最开始的租赁合同签订是在抵押登记之前，之后双方当事人经过对合同的补充、续签，系争房产一直由案外人租赁使用，故租赁行为是一个延续的整体行为，该租赁关系适用“买卖不破租赁”的规定。
总结一下的话，在该案中法院认为只要满足了：起始租赁关系早于抵押登记；租赁关系是通过书面协议持续性的；及案涉房产也一直被承租人实际持续使用这些条件，那么续租日在抵押权设置之日后的，承租人仍然可以基于“买卖不破租赁”的原则在执行程序中主张权利。
但是，在多数司法判例中，法院通常还是不认可在抵押权登记日之后续签的租赁关系依然有权利阻却执行。比如，在（2020）最高法执复103号案件中，最高院就认定：案涉租赁合同的签订时间是在案涉房地产抵押权设立后，因此该租赁权不能对抗抵押权的实现。
其次，在这种情形下，拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除该权利取决于该权利对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其除去后进行拍卖。
同样地，江苏省高级人民法院在（2019）苏执复174号案件认定中也明确：“抵押权设立后抵押财产出租的，执行法院依法有权将租赁权涤除后进行拍卖。”
两种观点相较而言，笔者倾向同意后者的观点。无论是法院查封还是抵押权登记实际上都具有一定的公示作用，承租人在明知或应知抵押权存在的情况下，依然签署续租协议，理应承担相应的风险。另外，《民法典》对于租赁期满的承租人仅赋予了以同等条件优先承租的权利。即，在先的租赁合同期满时，承租人已经不再享有使用权或优先购买权，既不能主张法院在拍卖时带租拍卖，亦不得阻却拍卖后的交付。
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